Wyszukiwarka:

Wszędzie ------------------ Artykuły Newsy Informacje Linki Pliki

Bankowość w Polsce: Składa się z Banku Centralnego, banków komercyjnych i banków spółdzielczych Najważniejszy element tego systemu to NBP ( zwanym bankiem banków). FUNKCJE NBP 1. Dbałość o bezpieczeństwo systemu bankowego 2. Dbałość o wartość pieniądza – poziom inflacji 3. Funkcja emisyjna BC wykonuje te 3 funkcje poprzez swoje organy: Komisję Nadzoru Bankowego (KNB) organem wykonawczym KNB jest Generalny Inspektorat Nadzoru Bankowego (sprawuje kontrolę) zbiera się raz na miesiąc Obraduje cyklicznie na czele stoi prezes NBP Ad 1. Działania KNB i GINB udzielają licencji na prowadzenie działalności bankowej. Są to: † licencja na utworzenie przedsiębiorstwa bankowego † zgoda na rozpoczęcie działalności operacyjnej By uzyskać licencję g wymagania, co do wysokości kapitału założycielskiego ( obecnie ≥ 5000 euro) tworzą normy ostrożnościowe dla banków: 1. rezerwy †rezerwy obowiązkowe od depozytu – związanego z działalnością depozytową banku komercyjnego obłożne są 4,5 % rezerwą depozytową (nie zależy od depozytu) †rezerwy celowe – związane najczęściej z jakością portfela kredytowego banku. Co oznacza, że w przypadku, gdy występuje zagrożenie spłaty kredytu lub kredyt nie jest obsługiwany regularnie bank zobowiązany jest utworzyć rezerwę celową z zysku. Stopa rezerwy zależy od wielkości zagrożenia. 2. Współczynnik koncentracji † określa wysokość kredytu, jaki bank komercyjny może udzielić 1 klientowi w relacji do wysokości kapitałów własnych banku ( dziś 25 % ) Przy kredytach przekraczających 25 % banki tworzą konsorcja bankowe w celu sfinansowania większego przedsięwzięcia. Wówczas jeden z banków jest tzw. Liderem banków i prowadzi negocjacje z przyszłym kredytobiorcą i za co pobiera prowizję. Nadzór banków poprzez inspekcje w bankach i bieżące badanie ich sytuacji finansowej na podstawie sporządzanych przez nich bilansów. Ad. 2 NBP wykonuje tę funkcję poprzez Radę Polityki Pieniężnej na czele, której stoi również prezes NBP. Zbiera się cyklicznie. Rada Polityki Pieniężnej dba o wartość pieniądza głównie poprzez 3 podstawowe st % ( st % banku) Stopa lombardowa (kredytu lombardowego) †Stopa, po jakiej banki komercyjne mogą zaciągać kredyt w BC pod zastaw papierów wartościowych posiadanych przez te banki. †kredyt lombardowy – kredyt pod zastaw, mniej interesuje go zdolność kredytowa. Zabezpieczenie musi być kilka razy wyższe niż kredyt. Stopa redyskontowa †stopa, po jakiej banki komercyjne mogą redyskontować weksle w BC ( dziś 12 % ) Stopa referencyjna (interwencyjna) Rada Polityki Pieniężnej zmienia stopy by regulować dostęp do pieniądza (ilość pieniądz w obiegu). BC reguluje również poprzez emitowanie papierów wartościowych ( najpopularniejsze są 28-dniowe bony pieniężne, które sprzedaje bankom komercyjnym – są to operacje otwartego rynku). Czynniki wpływające na zmianę stóp % przez BC: gpoziom inflacji gtempo wzrostu gospodarczego (wzrost PKB) gpolityka gospodarcza rządu ze szczególnym uwzględnieniem stanu budżetu państwa, a w budżecie 2 rzeczy: wielkość deficytu budżetowego i wielkość wydatków rządowych. BANKI KOMERCYJNE BANKI UNIWERSALNE Uniwersalne, bo sprzedają wszystkie rodzaje produktów bankowych i dla całej gamy klientów · BANKI SPECJALISTYCZNE †banki samochodowe – zajmują się kredytowaniem na zakup samochodu. †banki hipotetyczne – zajmują się finansowaniem nieruchomości oraz emisją papierów wartościowych, które nazywają się listami zastawnymi (nie mogą emitować ich banki uniwersalne) BANKI SPÓŁDZIELCZE g współpracuje z BGŻ i BUG; Wielkopolskim Bankiem Gospodarczym w Poznaniu i Bankiem Południowo- Zachodnim we Wrocławiu. g obszar działania – lokalny g obsługują lokalne rolnictwo DZIAŁALNOŚĆ DEPOZYTOWA BANKU KOMERCYJNEGO SPOSÓB POZYSKIWANIA ŚRODKÓW PRZEZ BANKI KOMERCYJNE: 1. Przyjmowanie depozytów DEPOZYTY: · Depozyty a'vista gdepozyty płatne na każde żądanie. Są to środki najtańsze i najmniej oprocentowane (dziś 3-4 % - poniżej inflacji). ginteresuje się średnim kosztem pozyskania środków i robi wszystko by ten koszt był najtańszy gbanki pozyskują środki od przedsiębiorstw i osób fizycznych god przedsiębiorstw – są to środki znajdujące się n rachunkach bieżących przedsiębiorstw god osób fizycznych – są to środki znajdujące się na ROR gilość depozytów a'vista zależy od: ëilości rachunków przedsiębiorstw i ROR- ów w banku ëbank musi przede wszystkim dużo placówek ëfuzja, konsolidacje ëdobry system informatyczny (wpływa na sprawność obsługiwania klientów) Lokaty terminowe gw momencie ich zakładania nie negocjuje się oprocentowania i wybiera się termin lokowania środków aktualnie oferowanych przez bank. Depozyty niestandardowe gnegocjujemy z bankiem oprocentowanie depozytu i ustalamy termin lokowania środków gmożna w bankach lokować dysponując odpowiednio wysoką ilością środków gsą to depozyty dla przedsiębiorstw i dla osób fizycznych (VIP) o najwyższych dochodach (od 50 tyś zł) goprocentowanie 8,5-10 % 2. pozyskiwanie zysków z rynku międzybankowego (pożyczanie pieniędzy od innych banków komercyjnych. WIBOR – stawka, po jakiej banki handlują pieniędzmi. Może być 1,3,6- miesięczne (dziś 10,5-10,6 %) Banki wyznaczają sobie wewnętrzne limity, z których wynika, że banki komercyjne decydują się w danym okresie na przeprowadzenie transakcji na rynku pieniężnym z innymi bankami do pewnej wysokości, ze względu na ryzyko i szybkość transakcji. 3. kredyt lombardowy w NBP (dziś 13,5 %) Banki są najbardziej zainteresowane 1 i 2 sposobem. SPRZEDAŻ ŚRODKÓW W BANKU KOMERCYJNYM (działalność aktywna w banku komercyjnym) 1. DZIAŁALNOŚĆ KREDYTOWA Kredyty dzielimy na è KREDYTY OBROTOWE - przeznaczone na finansowanie potrzeb bieżących eksploatacyjnych kredytobiorcy (np. zakup materiałów, surowców, finansowanie kontraktów etc.) 2 rodzaje: ëkredyt na r-ku bieżącym – w przypadku osób fizycznych ma on formę limity zadłużenia ROR . Wszystkie inne rodzaje kredytu są w r-ku kredytowym. Kredyt w r-ku bieżącym polega na przyznaniu kredytobiorcy dopuszczalnego limity zadłużenia się w tym banku. Poziom zadłużenia i okres kredytowania jest zawarty w umowie kredytowej i uzgodniony z bankiem. ëkredyty obrotowe – są to krótko i średnioterminowe. Kredyt w r-ku bieżącym jest krótkoterminowym, najczęściej na okres 1 roku. Przyznaje się na rok (bank udzielając takiego kredytu minimalizuje wymogi, szczególnie w zakresie zabezpieczenia kredytu). Przeważnie wysokość tego kredytu pozostaje w pewnej relacji do obrotów na r-ku. POWODY ATRAKCYJNOŚCI 1. efektywny z uwagi na sposób naliczania odsetek albowiem z reguły często podstawa naliczania odsetek jest zamienna, gdyż każdy wpływ środków na r-ku klienta wysokość kredytu zmniejsza lub likwiduje kredyt. 2. łatwość i duża dostępność środków przy tym rodzaju kredytu. Gdyż z istoty tego kredytu wynika że kredytobiorca w okresie kredytowania może uzyskać środki będące krotnością przyznanego limitu zadłużenia. Kredyt ten nie jest zbyt atrakcyjny dla osób fizycznych, gdyż jest on aktualnie wysoko oprocentowany i związany z ryzykiem. KREDYTY NA R-KU KREDYTOWYM ëkredyty obrotowe zwykłe ëodnawialne linie kredytowe èKREDYTY INWESTYCYJNE- przeznaczone są na finansowanie potrzeb rozwojowych kredytobiorcy. à kredyt długookresowy à wysoka wartość kredytu (dlatego, że inwestycje wymagają dużych nakładów- są kapitałochłonne). à najczęściej udzielany w transzach (nie w całości) à karencja (odroczenie terminu płatności) w spłacie kapitału i czasami odsetek à występowanie promesy kredytowej – jest to przyrzeczenie udzielenia kredytu po spełnieniu przez kredytobiorcę ściśle określonych warunków. à wysokie ryzyko kredytowania - ryzyko rośnie wraz z długością kredytowania powoduje, że bank nie jest w stanie przewidzieć wszystkich czynników wpływających na poziom zdolności kredytowania kredytobiorcy, zatem jego obsługi kredytu i to czynników zarówno wewnętrznych jak i zewnętrznych kredytobiorcy, znajdujących się w jego otoczeniu. à zabezpieczeniem kredytu jest przeważnie hipoteka. Dlatego hipoteka gdyż tylko nieruchomości nie tracą na wartości w długim okresie czasu. Jest zapewnione dostosowanie wartości kredytu do wartości zabezpieczenia w długim okresie. Nieruchomości mają z reguły dużą wartość, więc są przydatne do zabezpieczenia dużych kredytów. DZIAŁALNOŚĆ KREDYTOWA Obejmuje rynek dla przedsiębiorstw i osób fizycznych (gospodarstw domowych). Powyższe przykłady dotyczyły głównie dla przedsiębiorstw. è dla osób fizycznych banki przewidują następujące kredyty: ë pożyczka – różni się od kredytu tym, że bank udzielając pożyczki nie interesuje się jej celem, bada tylko zdolność kredytową i zabezpieczenie. W przypadku każdego kredytu jest ważne wykorzystanie kredytu (w przypadku wykorzystania niezgodnego z celem jest przestępstwem) ë kredyt dla osób fizycznych – limitu w r-ku osobistym ë kredyt na zakupy ratalne ë kredyt na zakup samochodów ë kredyt na cele mieszkaniowe § kredyt budowlano-hipoteczny – związany z transakcjami na pierwotnym rynku nieruchomości mieszkaniowym. § kredyt hipoteczny – związany z transakcjami na rynku wtórnym nieruchomości mieszkaniowych. W aktywach banku komercyjnego kredyty stanowią przeważnie od 30-70%. Jest to zależne od konkretnego banku jak i od stanu rynku kredytów-poziom ryzyka kredytowego. 2. DZIAŁALNOŚĆ NA RYNKU MIĘDZYBANKOWYM àZawieraniu transakcji między bankami komercyjnymi towarzyszą limity jakie banki wyznaczają sobie do zawierania transakcji. Są to stopy: WIBOR i WIBID àTen rynek jest pewną dynamiczną formą sprzedaży pieniądza. Transakcje są najcześciej kilkudniowe. àZarządza – departament skarbu lub treasure. àBezpośrednio transakcje na rynku zawierają dealerzy. 3. ZAKUP PAPIERÓW WARTOŚCIOWYCH à forma średniookresowa à banki aby zarobić kupują papiery wartościowe o różnych terminach zapadalności wykupu i różnych poziomach ryzykach à RODZAJE ë OBLIGACJE I BONY SKARBOWE - to papiery o minimalnym stopniu ryzyka ale o różnych terminach zapadalności ( obligacje g roczne, 4-letnie; bony skarboweg 13-tygodniowe, 52-tygodniowe) ë BONY PIENIĘŻNE NBP – papiery o niskim stopniu ryzyka ë AKCJE przedsiębiorstw notowane na giełdzie papierów wartościowych – papiery o dużym stopniu ryzyka àw najbliższym czasie rozpowszechni się nowy rodzaj papierów wartościowych g wyłącznie długoterminowych ( najkrótszy termin wykupu 5 lat ) g LISTY ZASTAWNE àLISTY ZASTAWNE – mogą być mogą być emitowane tylko przez banki specjalistyczne g banki hipoteczne (dziś wyemitowano 27-28 mln euro ) działające na mocy ustaw o listach zastawnych z VIII '97. RODZAJE ë hipoteczne listy zastawne ë publiczne lity zastawne Wszystkie emisje, które były w PL po '97 to były listy hipoteczne. DOCHODY I KOSZTY BANKU KOMERCYJNEGO I DOCHODY W BANKU KOMERCYJNYM † DOCHODY ODSETKOWE ë dochody odsetkowe od kredytów i pożyczek ë dochody odsetkowe od papierów wartościowych ë dochody odsetkowe od obrotów pieniężnych na r-ku międzybankowym † DOCHODY Z OPŁAT ë dochody od prowizji kredytowych Prowizje kredytowe àprowizja od uruchomienia kredytu (występuje zawsze) dla osób fizycznych ( 1,5%), przedsiębiorstwa (1%). àprowizja od wcześniejszej spłaty g od kwoty nadpłaconej od części kredytu płaconej wcześniej niż mówi to umowa kredytowa (0,5-1%). g Głównie przy kredytach długoterminowych. g przedsiębiorstwag kredyty inwestycyjne g osoby fizyczneg kredyty mieszkaniowe; hipoteczne. àprowizja za gotowość g najczęściej przy kredytach uruchamianych w transzach, przy kredytach o dużej wartości. gwystępuje wówczas gdy klient uruchamia transze kredytu w terminie późniejszym niż to przewidziała umowa bankowa (0,5%) g z reguły stosuje się przy kredytowaniu przedsiębiorstw. ë dochody z opłat à opłaty za prowadzenie r-ku bankowego (ROR, r-ki bieżące przedsiębiorstw) à opłata za czynności bankowe (opłaty za przelewy, aneks do umowy kredytowej na życzenie klienta, zmiana harmonogramu spłaty kredytu z powodu klienta, wydanie kart płatniczych, transakcje kart obcych baków, usługi sejfowe w bankach komercyjnych, złożenie dyspozycji bankowych, np. przelewy na druku niestandardowym) II KOSZTY BANKU KOMERCYJNEGO ë koszty odsetkowe na które składają się: à koszty o różnego rodzaju depozytów (osób fizycznych, przedsiębiorstw, innych banków, jednostek budżetowych) à koszty związane z pożyczaniem pieniędzy na rynku międzybankowym à koszty kredytu lombardowego – w przypadku gdy bank komercyjny zaciąga taki kredyt w BC g dotyczy najczęściej mniejszych banków komercyjnych, gdyż banki o większej sieci pozyskania na tyle dużo środków na działalność bankową, że nie muszą uciekać się do najdroższej formy pozyskania pieniędzy. Powyższe 3 pozycje powiązane są z pozyskaniem środków przez banki komercyjne ë płace wraz z … ë koszty eksploatacyjne à koszty czynszów za najem lokalu na placówki bankowe lub amortyzację à koszty informatyki i telekomunikacji g wzrosły najbardziej w ostatnich latach zaś relatywnie zmalał udział kosztów płac. à koszty obrotu gotówkowego g bankomaty i ich zasilanie , utrzymanie odpowiedniego limitu w skarbcach poszczególnych placówek bankowych. à koszty marketingu à koszty rezerw à koszty sprzątania i placówek bankowych ë koszty rezerw Ú rezerwy celowe związane z jakością portfela kredytowego ÚPodział zysków netto § wypłata dywidendy dla akcjonariuszy § zwiększenie kapitałów własnych (najczęściej dopisanie do kapitału akcyjnego albo do podstawowego lub rezerwowego PROCEDURA UZYSKANIA KREDYTU g bank udziela kredytu na ściśle określonym celu g wykorzystanie kredytu niezgodny z celem zawartym w umowie kredytowej jest przestępstwem. g kredyt g pożyczanie pieniędzy przez bank za określoną cenę, która stanowi dla klienta banku koszt uzyskania kredytu KOSZTY KREDYTU BANKOWEGO ë OPROCENTOWANIE KREDYTU Są 2 podstawowe metody ustalania oprocentowania kredytów: 1. metoda oparta o indeksy rynku międzynarodowego, czyli WIBOR (np. 1, 2 , 6 – miesięczny; ostatnie 10 dni WIBOR'u 3- mies.) Najczęściej podstawą oprocentowania w tym przypadku jest WIBOR 3-miesięczny. Oprocentowanie ustalane jest: WIBOR + marża Obecnie na rynku marża banku w przypadku kredytów złotówkowych do 2%; a nominowanych w walutach obcych do 4%. PRZEDMIOTEM NEGOCJACJI w banku komercyjnym g jaki będzie rodzaj indeksu g zawsze będzie marża od kredytów Oprocentowanie będzie zmieniało się wraz ze zmianą ineksu. 2. oparcie oprocentowania kredytu na kredycie redyskontowym BC à dotyczy to najczęściej różnego rodzaju kredytów preferencyjnych § kredyty preferencyjne na działalność rolniczą przy których będą dopłaty Agencji Modernizacji i Restrukturyzacji Rolnictwa § kredyty na działalność ochrony środowiska z dopłatami z Narodowego Funduszu Ochrony Środowiska § kredyty dla osób fizycznych (wszystkie kredyty ze środków kas mieszkaniowych na cele mieszkaniowe) ë PROWIZJE I OPŁATY Opłaty, np. g opłata za rozpatrzenie wniosku kredytowego g za aneks do umowy kredytowej na życzenie klienta g zmiana w terminie spłacenia kredytu Przedmiotem wstępnym negocjacji klienta są: g oprocentowanie (szczególnie marża) g prowizje (zwłaszcza przy kredytach dla przedsiębiorstw) g sposób prawnego zabezpieczenia kredytu ELEMENTY WNIOSKU KREDYTOWEGO wysokość kredytów cel kredytowania rodzaj kredytu a. kredyt obrotowy lub inwestycyjny b. złotowy c. nominowany w walucie obcej długość okresu kredytowania d. wraz z wydłużaniem się okresów kredytowania rośnie ryzyko kredytowe e. im dłuższy okres kredytowania tym większa zdolnośćf. do spłaty kredytu czyli wraz z wydłużaniem się okresu kredytowania rośnie zdolnośćg. do spłaty sposób uruchomiania kredytu g jednorazowo lub w transzach (najczęściej duże i inwestycyjne) sposób spłaty kredytu g jednorazowo lub w transzach czy będzie karencja w spłacie kredytu (karencjagodroczenie płatności; bardzo często będzie dotyczyła spłaty kapitału, rzadziej odsetek. Jeśli odsetek to max 6-mies; najczęściej 3-mies) czy będzie promesa kredytowa (promesa g przyrzeczenie przez bank udzielenia kredytu po spełnieniu przez kredytobiorcę określonych warunków) propozycja prawnego zabezpieczenia kredytu (np. poręczenie, zastaw, hipoteka) RYZYKO W działalności bankowej wyróżniamy wiele rodzajów ryzyk. Do najczęściej spotykanych zaliczamy: RYZYKO PŁYNNOŚCI gczyli zdolności do spłaty wszystkich swoich zobowiązań w momencie wymagalności gw przypadku banku chodzi o zwrot depozytu wraz z należnymi odsetkami RYZYKO KREDYTOWE RYZYKO STOPY PROCENTOWEJ gryzyko, że nie uzyska się takich dochodów odsetkowych od udzielanych kredytów, jakich się planowało (jaki są zawarte w umowie) RYZYKO KURSOWE gryzyko zmiany kursów walut w stosunku do waluty krajowej gpowody ryzyka kursowego: § duży portfel kredytowy nominowany w walutach obcych § wszyscy uważają, że złotówka jest nadwartościowa (za mocna; sztucznie zawyżony jest kurs) 5. RYZYKO INFORMATYCZNE 6. RYZYKO PRAWNE gwadliwie zawarta umowa, kredyt gwadliwie zawarta umowa zabezpieczenia kredytu w formie hipoteki RYZYKO KREDYTOWE RYZYKO OGÓLNE – związane z ryzykiem kraju, gdzie udzielany jest kredyt Wpływ na to ryzyko mają: gaktualny poziom koniunktury gospodarczej i wzrostu gospodarczego gsystem podatkowy i perspektywy jego zmiany gsystem celny, cła gpolityka kursowa (kurs płynny i regulowany) gsytuacja polityczna danego kraju i przewidywane zmiany w tym zakresie RYZYKO BRANŻOWE gryzyko branży w jakiej działa kredytobiorca RYZYKO KONKRETNEGO KREDYTOBIORCY gjego zdolność do spłaty zobowiązań kredytowych = kapitał + odsetki) METODY OGRANICZANIA RYZYKA KREDYTOWEGO BADANIE I OCENA ZDOLNOŚCI KREDYTOWYCH èmetody używane do badania i oceny zdolności kredytowych są zróżnicowane w zależności od rodzaju kredytu èw przypadku kredytów obrotowych badamy przede wszystkim płynność kredytobiorcy i używamy 2 wskaźników (wskaźnika zwykłego i szybkiego) èw przypadku kredytów inwestycyjnych używamy 2 grup metod: §metody proste (np. okres zwrotu – czas zwrotu nakładów w latach) §metody dyskontowe (metody uwzględniające zmianę wartości pieniądza w czasie). Najbardziej znane metody dyskontowe to IRR, MPV. PRAWNE ZABEZPIECZENIA KREDYTU Najważniejszym kryterium doboru przez bank prawnego zabezpieczenia kredytu jest kryterium jego płynności, czyli możliwości zamiany w krótkim czasie nas środki pieniężne i spłaty zobowiązania kredytowego. Rodzaje prawnych zabezpieczeń Ú poręczenie §poręczenie wg prawa cywilnego §poręczenie wg prawa wekslowego Ú bankowy zastaw rejestrowy - zastaw na konkretnego rodzaju maszyn i urządzeń lub zastaw co do gatunku np. towarów) Wady zastawu rejestrowego §spadek wartości maszyn i urządzeń §zmienność rynków wtórnych na zastawione maszyny i urządzenia §uciążliwe procedury prawne zastosowania zastawu (zastaw trzeba zarejestrować w sądzie) Ú przewłaszczenie -przeniesienie własności maszyn na bank oraz pozostawienie ich do użytkowania przez właściciela (kredytobiorcę) Úprzewaga nad zestawem dotyczy 2 kwestii: § nie ma obowiązku rejestrowania § łatwiejsza egzekucja gdyż bank jest od razu właścicielem rzeczy przeniesionych Ú prawo do dysponowania rachunkiem bankowym § pisemne wyrażenie zgody przez kredytobiorcę, że w przypadku nie spłacenia zobowiązania bank będzie mógł pobrać należne środki z jego r-ku. § prawem tym można obejmować zarówno r-ki prowadzone w banku, który jest kredytodawcą jak i w innych bankach jeśli kredytobiorca takie r-ki posiada. § bardzo dobre zabezpieczenie płynne o ile, że są środki na r-ku. Ú Blokada r-ków terminowych (lokat bankowych) – bardzo dobre zabezpieczenie Ú blokada r-ku inwestycyjnego Sprawa komplikuje się, gdy blokada r-ku na którym znajdują się akcje przedsiębiorstw na giełdzie. Dlatego należy przyjąć niższą wartość niż jest aktualnie na r-ku. Najlepszym zabezpieczeniem są obligacje skarbowe na r-ku inwestycyjnym. Ú cesja należności lub przelew wierzytelności Jest to dobre zabezpieczenie bo płynne pod warunkiem wypłacalności wierzyciela. Przykłady: g dotyczy kredytu obrotowego – stosowana w związku z finansowaniem pewnych kontraktów g przy kredytach inwestycyjnych krótkich – zabezpieczeniem może być tu cesja należności z najmu pod warunkiem ... Úhipoteka Stosowana najczęściej przy długoterminowych kredytach inwestycyjnych. W przypadku tego rodzaju kredytów, każde inne zabezpieczenie po upływie 4 lat będzie zabezpieczeniem niewystarczającym z uwagi na spadek wartości zabezpieczenia (zastaw, przewłaszczenie) lub zmianę wypłacalności wierzyciela. Hipoteka jest najlepszym zabezpieczeniem dla kredytów długoterminowych gdyż ustanawiana na nieruchomości, która w długim okresie przeważnie nie traci na wartości a wręcz przeciwnie ich wartość rośnie. Wynika to z samej istoty nieruchomości. NIERUCHOMOŚĆ jest to część powierzchni ziemi wraz z naniesieniami(budynki, budowle, lasy, sady etc). Wyodrębniona pod względem geodezyjnym i stanowiąca najczęściej odrębny przedmiot własności. HIPOTEKA jest to ograniczone prawo rzeczowe na podstawie którego wierzyciel (bank) może dochodzić swoich roszczeń w przypadku niewywiązania się przez kredytobiorcę w z zawartej umowy kredytowej warunków płatności kapitału i odsetek wówczas dochodzi do licytacji nieruchomości objętych hipoteką a środki uzyskane ze sprzedaży tej nieruchomości są wykorzystywane do spłaty kredytu. Aby nieruchomość mogła być objęta hipoteką musi posiadać księgę wieczystą. STRUKTURA KSIĘGI WIECZYSTEJ g jest dokumentem jawnym Księga wieczysta posiada 4 działy Numer księgi wieczystej Nazwa nieruchomości Numer działki / działek Powierzchni w m 2 Krótki opis położenia nieruchomości Informacja o mapach Właściciel lub wieczysty użytkownik Podstawa ustalenia wyżej wymienionych danych § akt notarialny § prawomocny wyrok sądu (poprzez zasiedzenie - 20 lat , spadek darowizna, ) Wpisy innych ograniczonych praw rzeczowych niż hipoteka Wpisy obciążeń hipotecznych RODZAJE HIPOTEKI HIPOTEKA ZWYKŁA – najczęściej stosowana Do zabezpieczeń kredytów bankowych. Ustanawiana jest, gdy z góry znana jest wielkość i wartość kredyt. Jest ustanawiana na koszt dłużnika. Związana jest ze ściśle określoną umową. Spłata zobowiązań wynikających z tej umowy powoduje, że hipoteka wygasa. Bank nie ma podstaw do wszczynania roszczenia nawet wtedy, gdy hipoteka nie zostałaby wykreślona z działu IV księgi wieczystej. Hipoteka może być ustanawiana na nieruchomości, która jest własnością kredytobiorcy lub na nieruchomości będącej własnością osoby trzeciej za jej pisemną zgodą. HIPOTEKA KAUCYJNA Cechą charakterystyczną – zabezpiecza takie rodzaje kredytów, przy których nie jest ściśle określona jej wielkość Są to najczęściej: § kredyty nominowane w walucie obcej § kredyt w r-ku bieżącym § odnawialne / nieodnawialne linie kredytowe Hipoteka jest ustanawiana na kosz dłużnika HIPOTEKA PRZYMUSOWA Ustanawiana najczęściej przez 2 wierzycieli † wierzyciela uprzywilejowanego Najczęściej jest to Urząd Skarbowy, który prowadzi egzekucje w imieniu Skarbu Państwa, ZUS, Urzędu Celnego. Może ustalić hipotekę przymusu na nieruchomości w przypadku, gdy jej właściciel zalega z płatnościami podatków, składek ZUS oraz cła. Do połowy 2001 istniała hipoteka ustawowa, z której korzystali wierzyciele uprzywilejowani. Cechą charakterystyczną to, że powstała w momencie wystawiania tytułu egzekucyjnego przez wierzyciela uprzywilejowanego, a zatem istniała nawet bez wpisu do działu IV księgi wieczystej. Bardzo utrudniało to obrót nieruchomościami, gdyż w tej sytuacji nabywca nieruchomości mógł nabyć nieświadomie nieruchomość obciążoną. Stąd sejm zmieniając regulacje prawne zlikwidował ja. Jej miejsce wypełnia hipoteka przymusowa, która istniała już wcześniej, ale wierzyciele uprzywilejowania nie korzystali z niej. † wierzyciela zwykłego Najczęściej bank ustala hipotekę przymusową i dzieje się to w sytuacji Gdy w czasie trwania umowy kredytowej okaże się, że dotychczasowe zabezpieczenie kredytu jest niewystarczające i bank nie może porozumieć się z kredytobiorcą w celu jego wzmocnienia. Wówczas gdy kredytobiorca posiada nieruchomość z urządzoną księgą wieczystą może nastąpić wpis hipoteki jako wzmocnienie zabezpieczenia. Hipotekę przymusową ustanawia się na koszt wierzyciela (bank) oraz na nieruchomości będącej własnością kredytobiorcy. PROCEDURA USTANAWIANIA HIPOTEKI Aby ustanowić hipotekę musimy posiadać następujące dokumenty: 1 odpis z księgi wieczystej 2 wycena wartości nieruchomości RODZAJE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI § wartość rynkowa – bieżąca wartość nieruchomości, najbardziej prawdopodobna do uzyskania w danym czasie i na dany rynku; zależna i zmieniająca się wraz koniunkturą na rynku nieruchomości; wartość tą ustala się najczęściej dla celów transakcji kupna-sprzedaży lub do zabezpieczenia kredytów długoterminowych w bankach uniwersalnych § bankowo – hipoteczna wartość nieruchomości – jest to długookresowa wartość nieruchomości oparta na trwałych cechach nieruchomości, które nie zmieniają się wraz ze zmianą koniunktury na rynku (jeżeli zmieniają to zmiany te należy uwzględnić) jest to wartość, która powinna być niezależna od koniunktury rynkowej. Wpływ koniunktury rynkowej na tę wartość powinna być wyeliminowana. Wynika z powyższego, że taka wartość nieruchomości najlepiej zabezpiecza kredyty inwestycyjne w długim okresie. Stąd wartość bankowo – hipoteczna stanowi zabezpieczenie długoterminowe kredytów w specjalistycznych bankach hipotecznych. § wartość odtworzeniowa – koszt od odtworzenia nieruchomości w danym momencie przy danym zużyciu. §katastralna wartość nieruchomości – będzie to prawdopodobnie wartość, która będzie stanowiła podstawę do naliczenia majątkowego podatku od nieruchomości zwanego podatkiem katastralnym 3 Umowa kredytowa w której jest podana wartość kredytu. Po złożeniu takiego wniosku ważne jest zarejestrowanie i opłacenie wniosku w sądzie. Najczęściej wniosek przygotowany przez bank składa kredytobiorca. Są też sytuacje, gdy wniosek składa bank. Robi to najczęściej po to by mieć pewność, że wniosek nie zostanie wycofany. Najczęściej dzieje się to wtedy kredyt (część kredytu) będzie uruchamiany wcześnie nią zaistnieje prawomocny wpis hipoteki. Wpis do rejestru uprawomocnia się w ciągu 14 dni. Ponieważ procedura wpisu hipoteki do księgi wieczystej trwa bardzo długo a jeszcze dłużej urządzenie księgi wieczystej stąd banki do momentu prawomocnego wpisu hipoteki przyjmują zabezpieczenie pomostowe (przejściowe). Ma ono najczęściej 2 formy: §forma rzadziej spotykana (poręczenie w myśl prawa cywilnego) §forma częściej spotykana (dominująca) - ubezpieczenie kredytu w towarzystwie ubezpieczeniowym. Niestety to zabezpieczenie podnosi koszt kredytu, gdyż ubezpieczenie to jest płacone przez kredytobiorcę i w zależności od towarzystwa ubezp. Wynosi obecnie na rynku 0,9 - 1,1 % wartości kredytu w stosunku rocznym. Stawka ta jednak może być jednak płatna kwartalnie, co rozkłada obciążenie w czasie. à kredyt złotowy - będzie to prawdopodobnie hipoteka zwykła à kredyt nominowany w walucie obcej – hipoteka kaucyjna. Przy podejmowaniu decyzji o wpisie do księgi wieczystej przez bank. ÚIstnieją już wpisy w dziale IV księgi wieczystej. Wówczas wpisu nie można dokonać w banku hipotecznym gdyż na mocy ustawy o listach zastawnych i bankach hipotecznych, bank hipoteczny musi być wpisany jako pierwszy, gdyż emitowane przez niego listy zastawne muszą być bezpieczne. Natomiast w banku uniwersalnym hipotekę należy (można) wpisać wtedy, gdy suma dotychczasowych wpisów w dziale IV + wartość kredytu wraz z odsetkami które chcemy zabezpieczyć kolejnym wpisem jest niższa od wyceny wartości nieruchomości. ÚNie ma wpisów w dziale IV księgi wieczystej Wówczas decyzja o dokonaniu wpisu w obu rodzajach banków podejmowana jest tylko i wyłącznie przy uwzględnieniu różnicy relacji między wyceną nieruchomości a wartością kredytu wraz z odsetkami. Oczywiście wpisu dokonujemy tylko wtedy gdy wartość wyceny jest wyższa, gdyż tylko wówczas kredyt będzie zabezpieczony. PODSTAWOWE METODY WYCENY NIERUCHOMOŚCI I podział : § metody proste (np. okres zwrotu nakładów) § metody dyskontowe (IRR,NPV) – wycena wartości pieniądza w czasie II podział : § metody majątkowe –wyróżniamy: gmetoda księgowa (oparta na bilansie) gmetoda skorygowana księgowa (metoda urealnionych aktywów netto) najczęściej wartość zbliżona do sumy wszystkich kapitałów własnych + zysk netto gmetoda odtworzeniowa zwana metodą kosztu odtworzenia gmetoda likwidacyjna W myśl metod majątkowych nieruchomość jest warta na tyle na ile jaki prezentuje majątek. § metody dochodowe- wyróżniamy : gmetoda prostej kapitalizacji czynszu dzierżawnego (metoda inwestycyjna) gmetoda przyszłych zdyskontowanych strumieni pieniężnych Metody dochodowe przyjmują założenie, że nieruchomość jest na tyle warta na ile kreuje dochód. PODSTAWOWE CELE WYCENY WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI W celu dokonania transakcji kupna – sprzedaży g obrót nieruchomościami. Najważniejszym prawem, jakim handlujemy: g prawo własności g prawo wieczystego użytkowania g spółdzielcze prawo własnościowe do mieszkania bądź lokalu użytkowego W celu ustanowienia w formie hipoteki prawnego zabezpieczenia kredytu W celu wniesienia nieruchomości aporto do spółki w celu przekształceń własnościowych- transakcji w celu ustaleni opłaty za wieczyste użytkowanie w celu wypłaty odszkodowań przez towarzystwo ubezpieczeniowe Prawie zawsze wyceny dokonujemy kilkoma sposobami. PRZYCZYNY WYGASANIA HIPOTEKI Hipoteka wygasa w 3 sytuacjach: spłata kredytu wraz z odsetkami sprzedaż nieruchomości na licytacji przejęcie nieruchomości przez wierzyciela (bank) DOTYCZY III DZIAŁU KSIĘGI WIECZYSTEJ W dziale III kw wpisywane są obciążenia nieruchomości z tytułu innych ograniczonych praw rzeczowych niż hipoteka. PODSTAWOWE RODZAJE TYCH PRAW § służebność ggruntowa (najczęściej w formie drogi koniecznej) glokalowa ( budynkowa) najczęściej w formie wspólnego użytkowania pewnych części budynku. Służebność polegająca na wspólnym korzystaniu z części nieruchomości jest płatna. W akcie notarialnym albo bezpłatna albo płatna oraz w jakiej wysokości i jakie zasady waloryzacji. § dożywociegna podstawie tego prawa rzeczowego osoba na rzecz której jest ono ustanawiane może czerpać pożytki do końca swojego życia (najczęściej jest to prawo do zamieszkiwania w tej nieruchomości pomimo, że kto inny jest jej właścicielem. Dożywocie pomniejsza wartość nieruchomości. § Użyczenie Ryzyko działalności bankowej jest szczególnie ważne gdyż bank w dużej mierze obraca funduszami obcymi i występujące w jego działalności nadmierne ryzyko może narażać tak i osoby fizyczne jak i podmioty gospodarcze na utratę powierzonych środków. Ryzyko w działalności bankowej występuje zawsze gdyż nigdy nie dysponujemy do końca w pełni prawdziwą, wystarczającą i obiektywną informacją o przyszłych zdarzeniach ekonomicznych. PODSTAWOWE RODZAJE RYZYK BANKOWYCH ryzyko utraty płynności (brak zdolności do pokrywania swoich wymagalnych zobowiązań) ryzyko kredytowe ryzyko w obrocie papierami wartościowymi ryzyko stopy procentowej ryzyko techniczno-informatychne ryzyko prawne ZASADNICZE CZYNNIKI KSZTAŁTUJĄCE RYZYKO WALUTOWE Ú czynniki wewnętrzne gjakość metod oceny ryzyka gkwalifikacje kadry gpoziom wyposażenia technicznego banku, które umożliwia w szybkim czasie wariantowanie decyzji Úczynniki zewnętrzne leżące poza bankiem; niezależne ginflacja gpolityka gospodarcza gstan budżetu państwa (ewentualne występowanie deficytu budżetowego) gpolityka banku centralnego (Rada Polityki Pieniężnej) RYZYKO KREDYTOWE W BANKU KOMERCYJNYM Skutki nadmiernego ryzyka kredytowego: utrata dochodów od pożyczonego kapitału (dochodów odsetkowych) utrata pożyczonego kapitału w części lub w całości utrata płynności banku przy bardzo wysokim ryzyku kredytowym i złe jakości portfela kredytowego upadek banku RODZAJE RYZYK KREDYTOWYCH ryzyko ogólne – związane z sytuacją polityczną kraju. Wybrane czynniki ekonomiczne (podatki, polityka celna, polityka kursowa) ryzyko branżowe- zależy od poziomu technicznego branży konkurentów kredytobiorców w danej branży, co z kolei wpływa na możliwość sprzedaży na rynku wewnętrznym i exportowym. ryzyko konkretnego kredytobiorcy – ocena w jakiej znajduje się kondycji, w jakiej będzie pozostawał w okresie kredytowania) Zabezpieczenie się banku przed nadmiernym ryzykiem w jego działalności jak i skutki wystąpienia tego ryzyka widzimy na podstawie utworzonych przez niego rezerw REZERWY W BANKU KOMERCYJNYM rezerwy od depozytów – 4,5 % niezależnie od rodzaju depozytu (a'vista, terminowe, walutowe). Bank musi odprowadzić na nieoprocentowany r-k w NBP. Jest to typowa rezerwa zabezpieczająca przed ryzykiem niewypłacalności depozytów. rezerwy celowegrezerwy związane z jakością portfela kredytowego, czyli rezerwy wynikające z ponoszenia nadmiernego ryzyka kredytowego. Portfel kredytowy banku wg tego kryterium dzieli się : § kredyt pod obserwacją (5% rezerwy) § kredyt w sytuacji poniżej standardu (20% rezerwy) § kredyt w sytuacji wątpliwej (50% rezerwy) § kredyt w sytuacji straconej (100% rezerwy) grezerwy celowe tworzone są koszty i do pewnego momentu, nie są kosztami uzyskania przychodów gzła jakość portfela kredytowego naraża bank na dodatkowe koszty oprócz rezerw. Należą gł. koszty zaliczek komorniczych na postępowanie windykacyjne, koszty wyjazdów służbowych i wyjazdów służb windykacyjnych + koszty pocztowe i telekomunikacyjne. rezerwy tworzone na poczet przyszłych kosztów grezerwy o pozytywnym charakterze, ułatwiające zarządzanie gnajczęściej tworzone na przełomie roku PODSTAWOWE RODZAJE PRODUKTÓW BANKOWYCH PRODUKTY DLA OSÓB FIZYCZNYCH § ROR § r-k depozytowy § limit w RORze § pożyczka pienieżna § kredyty ratalne § kredyty samochodowe § kredyty mieszkaniowe § karty płatnicze i kredytowe § przelewy bankowe (dla osób fizycznych mogą być wykorzystywane w 2 systemach: SYBIR i ELIKSIR) § bankowość elektroniczna możliwość dokonywania operacji na rachunkach bankowych z miejsca znajdującego się poza siedzibą banku) CECHY CHARAKTERYSTYCZNE PRODUKTÓW DETALICZNYCH I PODSTAWOWE WARUNKI SKUTECZNEJ SPRZEDAŻY W BANKU KOMERCYJNYM standaryzacja produktów detalicznych warunki ich sprzedaży są przeważnie nie negocjowane (oprocentowanie, prowizje, prowizje, opłaty) masowość sprzedaży produktów detalicznych. Oprócz wyżej wymienionych cech, warunkiem masowej sprzedaży produktów jest wielkość kanałów dystrybucji. Najważniejsze kanały dystrybucji: sieć placówek bankowych pośrednicy finansowi producenci i sprzedawcy kredytowych towarów agenci ubezpieczeniowi Powyższe kanały dystrybucji określa się mianem kanałów tradycyjnych. Oprócz wymienionych wyżej tradycyjnych kanałów dystrybucji rozwijają się też dynamicznie nowoczesne kanały dystrybucji. Zaliczamy do nich przede wszystkim bankowość elektroniczną i telefoniczną. relatywnie niższa rentowność produktów niż na rynku korporacyjnym (dotyczy to zarówno marż jak i prowizji) dla skuteczniej sprzedaży produktów detalicznych bank musi dysponować dobrą technologią-systemem informatycznym, którego cechą charakterystyczną będzie baza centralna wszystkich r-ków, przeprowadzenie transakcji w czasie rzeczywistym, łatwy dostęp do pieniędzy - odpowiednia ilość prawidłowo rozmieszczonych bankomatów. jakość produktów bankowych dostosowanych do potrzeb klienta i uwzględniających ofertę konkurencji. jakość obsługi klientów na co decydujący wpływ mają kompetencje personelu i jakość systemu informatycznego odpowiedni marketing i prowizja produktów bankowych: §sprzedawanie logo bankowego §prowizja poszczególnych produktów §ulotki na każdy produkt §wygląd formularzy bankowych (kolor, prostota, standaryzacja) §wygląd i kolorystyka placówek bankowych. PRODYKTY DLA PRZEDSIĘBIORSTW (PRODUKTY BANKOWE NA RYNKU KORPORACYJNYM, DLA PODMIOTÓW GOSPODARCZYCH) produkty depozytowe i rozliczeniowe †najważniejszym produktem depozytowym jest r-k bieżący za który możemy płacić w różnych formach § opłata zryczałtowana g opłata miesięczna, wynegocjowana z bankiem, będzie zależała od pracochłonności rachunku-od ilości operacji w ciągu miesiąca § opłata procentowa od strony winien r-ku (od kwot wypłacanych i r-ku) dziś 0,1-0,5% najbardziej typowa 0,2%. Nieopłacalna, gdy jest mała ilość dużych transakcji. Opłacalna, gdy jest duża ilość relatywnie małych transakcji. § opłata za każdą transakcje g sytuacja rozwija się w takim kierunku, ze możemy mówić o dualnym (podwójnym systemie opłat) opłata ryczałtowa + opłata za wybrane transakcje †lokaty niestandardowe produkty kredytowe §kredyty w r-ku bieżącym (kredyty obrotowe) §kredyty w r-ku kredytowym (kredyty obrotowe i inwestycyjne) szczególny produkt bankowy g akredytywa (dokumentowe, nieodwołalna; w obrocie zagranicznym przeważnie) produkty bankowości elektronicznejgnajczęściej nazywa się to multi cash (możliwość dokonywania operacji bankowych spoza siedziby banku) produkty rozliczeniowe §karty płatnicze (karty biznes) §przelewy – wykonywanie poleceń z tego tytułu w układzie rozliczeń międzybankowych, międzyoddziałowych, może być wykonywane na 2 systemy rozliczeń: 1 system tradycyjny SYBIR 2 system elektroniczny ELIKSIR (transakcje w czasie rzeczywistym, 3 sesje na dobę) CECHY CHARAKTERYSTYCZNE PRODUKTÓW BANKOWYCH NA RYNKU KORPORACYJNYM produkty o relatywnie niższej rentowności (niższe marże i niższe prowizje na poszczególnych produktach) duża negocjowalność produktów (oprocentowanie, prowizje, opłaty, formy zabezpieczenia, terminy) znacznie niższa wartość pojedynczej transakcji niż w przypadku rynku detalicznego. Z dużą wartością transakcji może być związane z ryzykiem dla banku, gdyż złe wyszacowanie tego ryzyka grozi większą stratą, z drugiej strony w przypadku produktów dla przedsiębiorstw bank dysponuje lepszą bardziej wiarygodną informacją. WARUNKI SKUTECZNEJ SPRZEDAŻY dobra jakość produktów dostosowana do zmieniających się potrzeb klientów i uwzględniająca ofertę konkurentów profesjonalna i szybka obsługa klientów nowoczesna technologia obsługi- system informatyczny, szczególnie w przypadku obsługi przedsiębiorstw- bankowość elektroniczna KREDYT DLA PRZEDSIĘBIORSTW Dokumenty związane z wnioskiem kredytowym: Dokumenty formalno-prawne Zaliczamy : §Dokument założycielskie §Statut gpotrzebny by poznać obszar, profil przedsiębiorstwa, gdyż kredyt jest zawsze celowy i jego cel musi być związany z profilem działania kredytobiorcy. Bank nie powinien udzielić kredytu na działalność pozastatusową. gpotrzeba sprawdzenia przez bank sposobu podejmowania decyzji finansowych w przedsiębiorstwie. Chodzi gł. o to do jakiej wysokości zarząd może samodzielnie podejmować decyzje finansowe a, czy i od jakiej wysokości musi mieć zgodę rady nadzorczej. §wyciąg z rejestru sądowego, w którym możemy sprawdzić kto i w jakim układzie może zaciągnąć zobowiązania ekonomiczne i finansowe w przedsiębiorstwie. Dokumenty ekonomiczno-finansowe § F01- miesięczne sprawozdanie finansowe § ostatni bilans § prognoza bilansu i r-ku wyników na okres kredytowania § zaświadczenie o nie zaleganiu z podatkami z Urzędu Skarbowego i składkami ZUS Powyższe dokumenty są standardowe, czyli występują przy każdym rodzaju wniosku kredytowego (zawsze). Jednak w zależności od kredytu i rodzaju prawnego zabezpieczenia do dokumentów standardowych będą dołączone inne dokumenty potrzebne do rozpatrzenia wniosku kredytowego, Np. jeżeli będzie to kredyt obrotowy dla finansowania kontaktów-bank zażąda kontraktów Np. kredyt inwestycyjny na przedsięwzięcie budowlane-bank zażąda pozwolenia na budowę Np. w przypadku, gdy zabezpieczenie kredytu będzie hipoteka-potrzebny będzie odpis z księgi wieczystej Np. jeżeli zabezpieczeniem będzie cesja wierzytelności-bank zażąda umowy, kontrakty na mocy którego ta należność powstała. FINANSOWANIE NIERUCHOMOŚCI Rynek nieruchomości dzieli się na poszczególne segmenty: Rynek nieruchomości mieszkaniowych (ma charakter lokalny, szczególnie jeśli chodzi o ceny) Rynek działek budowlanych Rynek nieruchomości komercyjnych (biurowce, hotele, centra handlowo-usługowe) Rynek nieruchomości magazynowych-central logistycznych Rynek nieruchomości rekreacyjnych FINANSOWANIE NIERUCHOMOŚCI MIESZKANIOWYCH Szacuje się, że w PL niedobór mieszkań wynosi 1,6 mln. Obliczany jest na podstawie różnicy między liczbą gospodarstw domowych a liczbą mieszkań. Przy braku sprawnego systemu finansowania nie da się rozwinąć mieszkalnictwa gdyż środki własne nie wystarczają na sfinansowanie mieszkalnictwa. Potrzebny jest kredyt. Nie powinien zmieniać reguł gospodarki rynkowej, ale jednocześnie powinien uwzględniać specyfikę rynku mieszkaniowego. Nie może być to system czysto komercyjny tak jak do finansowania biurowców. 2 cechy sprawnego systemu finansowania nieruchomości mieszkaniowych: dążenie do relatywnie niskiego oprocentowania wówczas więcej gospodarstw domowych będzie miała zdolność kredytową. Warunkami sprzyjającymi obniżeniu kredytów mieszkaniowych są: gniski poziom inflacji gniskie stopy BC g poszukiwanie tańszych źródeł pozyskiwania kapitału do finansowania kredytów mieszkaniowych niż tradycyjne lokaty bankowe, np. z rynku kapitałowego podczas emisji papierów wartościowych (np. listy zastawne) ginterwencjonizm państwa np. możliwość odpisywania odsetek od kredytów mieszkaniowych o podstawy opodatkowania przy podatku dla osób fizycznych Długi okres kredytowania Kredyt mieszkaniowy jest kredyt detalicznym, czyli jest spłacany w ratach miesięcznych, zatem każde wydłużenie okresu kredytowania zmniejsza miesięczne obciążenie gospodarstwa domowego obsługą kredytu (kapitał+odsetki), gdyż rozkłada kapitał na tyle miesiącu ile ich jest w okresie kredytowania. Kredyt 100 zł gokres kredytowania 1-12 lat g — II — 12-20 lat g — II — 12 lat g 244 rat Powszechnie uważa się że system finansowy nieruchomości mieszkaniowej jest sprawny wtedy jeżeli miesięczne obciążenie obsługą kredytu (kapitał + odsetki) gospodarstwa domowego nie jest wyższe niż 30% jego miesięcznych dochodów (biorąc za podstawę średnie dochody gospodarstw domowych). W wysoko rozwiniętych krajach gospodarka rynkowa wynosi 20-25% i tam właśnie są najlepiej zaspakajanie kredyty mieszkaniowe. Brak sprawnego systemu kredytowania mieszkalnictwa powoduje, że mamy w PL bardzo wysoki popyt potencjalny na mieszkania wyrażony niezaspokojonymi potrzebami i niski poziom popytu realnego, czyli jej części popytu potencjalnego za którą stoją środki finansowe (środki własne + zdolność kredytowa) które mogą być przeznaczone na finansowanie zakupu mieszkań. Mieszkania mogą być kupowane na rynku pierwotnym albo wtórnym. PODSTAWOWE SYSTEMY FINANSOWANIA NIERUCHOMOŚCI MIESZKANIOWYCH SYSTEM KONTRAKTOWY SYSTEM KREDYTU HIPOTECZNEGO Istota i cechy systemu kontraktowego W systemie kontraktowym klient podpisuje z bankiem umowę (kontrakt) w ramach, którego strony postanawiają, że klient będzie systematycznie oszczędzał w danym banku przez umówiony okres (najczęściej 3-5 lat), przy czym klient wyraża zgodę na to, że deponowane w ten sposób środki będą znacznie niżej oprocentowane niż aktualne oprocentowanie komercyjne, rynkowe w zamian bank zobowiązuje się do udzielenia po okresie oszczędzania do udzielenia kredytu, który będzie pewną krotnością zdeponowanych środków wraz z kapitalizowanymi odsetkami. Przy czym kredyt będzie również znacznie niżej oprocentowany niż aktualne oprocentowanie rynkowe, komercyjne. Jest to system non profit, czyli system nie nastawiony na osiąganie zysku. Przeznaczony jest dla gospodarstw domowych o średnich i poniżej dochodach. Bardzo często spełnia on rolę gromadzenia środków na tzw udział czy wkład własny przy zaciąganiu kredytu w innych systemach finansowania mieszkalnictwa. Przy zaciąganiu kredytów hipotecznych wiąże się on wówczas z instytucją tzw drugiej hipoteki. Z istoty tego systemu wynika, że jest on bardzo wrażliwy na ograniczenia, zakłócenia płynności, gdyż deponentami w tym systemie (oszczędzającymi w tym systemie są tylko i wyłącznie przyszli kredytobiorcy). Jest inaczej niż w banku komercyjnym gdzie z reguły deponentów jest więcej niż kredytobiorców. Wynikają z tego 2 konsekwencje: 1 cechą tego systemu jest relatywnie krótki okres kredytowania jak na tym kredytu mieszkaniowego. Wynosi 15 lat, gdyż chodzi o to by pożyczone środki wróciły jak najszybciej do systemu w celu sfinansowania potrzeb następnych kredytobiorców. 2 wysokie wymagania co do jakości portfela kredytowego w tym systemie lub ewentualnej i dużej skuteczności windykacji albowiem każda utrata kredytu powoduje zagrożenie w postaci braku środków dla udzielania kredytów następnym kredytobiorcom. FORMY SYSTEMU KONTRAKTOWEGO W PL próbowano wprowadzić 2 formy: 1 kasy mieszkaniowe Powstały w PL w latach 97-98 trzy kasy mieszkaniowe, które funkcjonują do dziś. Są to : Kasa mieszkaniowa banku PKO S.A. (największa) Kasa mieszkaniowa ING Banku Śląskiego S.A. Kasa mieszkaniowa banku PBH S.A. – PBK S.A. System ten popadł a stagnację, mało perspektywny. Powodem tego jest to że jest on za drogi jak na średnie dochodu gospodarstw domowych. Oznacza to że miesięczne oszczędności są niskie i później kwota kredytu nie wystarcza nam na zakup mieszkania. System stracił dynamikę rozwoju wraz z likwidacją ulg podatkowych dla osób fizycznych, które istniały w związku oszczędzaniem w kasach mieszkaniowych. 2 kasy budowlano-oszczędnościowe Próba wdrożenia tego systemu w PL została zakończona na etapie manewrów prawnych i legislacyjnych. Nie istnieje jak dotąd tego typu instytucja mimo uchwalenia a przede wszystkim potencjalne zmiany ustawy sejmowej.